Quante case

Ho notato qualche giorno fa dei titoloni sulle locandine dei giornali: pare che a Modena si siano scatenate liti furibonde attorno ad un nuovo piano per realizzare abitazioni civili. Palazzoni, ce ne manca ancora qualcuno.

La Gazzetta offre un titolo rassicurante: “le case restano 70“. Il problema è che, nel campo sportivo che i nostri palazzinari si apprestano a sotterrare, di case non ce ne doveva finire nemmeno una. Da quel che ho capito, la giunta ha minacciato di aumentare a 110 il numero di alloggi; per poi “concedere” un rientro ai 70 richiesti da chi sa farsi obbedire, un evento che si può sbandierare come una vittoria. Ed ecco ottenuti i 70 appartamenti: via col cemento.

Edificante storiella, ma che significa da sola? Per comprendere il contesto, possiamo leggere sul Carlino che “…Le nuove palazzine di edilizia sociale che sono sorte in città, vedi l’imponente realizzazione di via Salvo d’Acquisto, sono solo una piccola parte del super piano che in quarant’anni ha sfornato 13 mila alloggi Peep, circa il 15% dei 90 mila appartamenti presenti ad oggi nel territorio comunale…”. Novantamila.

Il comune di Modena conta oggi 184.800 abitanti e rotti. La famiglia italiana media com’è oggi? Cambia di continuo; credevo che avessimo a che fare con 24 milioni di nuclei familiari, ed invece a fine 2010 siamo già a 25.175.793. O almeno così dice Istat; che ci informa anche del fatto che alla stessa data eravamo 60.626.442. La famiglia tipica conterebbe dunque 2,408 componenti, meno di quanti pensassi.

Ammettendo di suddividere i residenti di Modena in nuclei familiari di quella taglia, i 90.000 appartamenti disponibili potrebbero fornire un riparo a 216.700 persone. Il 17 % in più rispetto alla popolazione esistente. Attenzione però: si parla solo di appartamenti! Le casette dei quartieri bene forse sono sfuggite agli estensori dell’articolo, o magari sono ritenute un bene inarrivabile per chi i soldi li deve guadagnare lavorando. E’ probabile che le disponibilità di abitazioni civili inutilizzate siano ancora più ampie.

Per allargare lo sguardo può servire l’analisi realizzata dall’Agenzia del Territorio (catasto per gli amici). In fondo a questa pagina il pdf che riassume la situazione per la prima parte del 2011, almeno per quanto riguarda i dati più elementari; le restanti parti dello studio sul patrimonio immobiliare italiano si trovano qui. In realtà buona parte dei dati di base presentati sono quelli relativi a dicembre 2009; a questi l’Agenzia ha aggiunto correzioni, estrapolazioni ed analisi ulteriori.

A pagina 15 del rapporto possiamo leggere che le abitazioni civili in Italia sono 33.073.889; di questi 33 milioni di unità abitative dichiarate, 30 milioni circa appartengono a persone fisiche e 3 milioni a PNF, che sono poi enti o società di varia natura. Immaginando che le abitazioni dichiarate siano occupate ancora una volta da 2,408 persone ciascuna, potremmo ospitare senza problemi 79,6 milioni di abitanti. Nella nostra nazione abbiamo spazio – ufficialmente accertato – per quasi 19 milioni di persone in più rispetto ai residenti attualmente presenti: parliamo di Angola,  Camerun o Costa d’Avorio. In realtà credevo che disponessimo di spazi abitativi maggiori tra le case sfitte, tipo quel che basta ad ospitare la Romania. E invece no, potremmo dare ospitalità solo agli abitanti di qualche nazione africana di media taglia. Comunque anche così di metri quadri inutilizzati ne abbiamo tanti lo stesso: il 31% in più rispetto al necessario, in media.

Ora occorrerebbe qualche osservazione: la stratosferica quantità di immobili inutilizzati fotografata dai servizi statistici è costituita esclusivamente da abitazioni dichiarate. Nessuna menzione sui rustici da 5oo metri quadrati abitati da due vecchietti, e nemmeno sugli appartamenti nascosti e dichiarati come magazzini (situazioni simili si osservano anche tra gli immobili appartenenti ai miei familiari). Questo per dire che stiamo sottovalutando il problema; e già dai dati ufficiali sembra un problema grave. Le eccedenze di unità abitative a Modena sembrano meno grandi rispetto al totale, ma il dato riguardava in apparenza i soli appartamenti; scommetto che aggiungendo anche abitazioni di tipo diverso il dato tornerebbe ad allinearsi alle medie nazionali.

Il rapporto dell’Agenzia del Territorio, a pagina 16, segnala poi che il nostro patrimonio comprende un buon 11,6 % di “immobili a disposizione”, cioè privi di qualsiasi utilizzo ed intestati a persone fisiche. Le società nascondono meglio le case sfitte, al punto che riescono ad occultare oggi l’impiego del 95,6% del proprio patrimonio. Ed è qui che si celano, forse, le migliaia di appartamenti invenduti esistenti in ogni paesino della mia provincia. Prima o poi qualcuno dovrà mettere mano a queste montagne di case inutilizzate; in Italia le persone giovani non hanno accesso alla prima casa, e questo fatto stride pesantemente con i numeretti disponibili. Una delle tante stranezze italiane.

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14 risposte a Quante case

  1. medo ha detto:

    Ho abitato e lavorato a Modena per due anni. Ho dovuto trovare in fretta un appartamento, in questo un cliente ex-direttore di banca mi ha segnalato la possibilità di un appartamento “fantasma” rapido, ricavato in una ex-casina di campagna, facente parte del patrimonio invisibile (tutto in nero) di una famiglia foggiana: padre geometra, figlio ragioniere iscritto a giurisprudenza da sempre, 2 automobili per componente della famiglia. Solo questi signori dispongono, a loro dire, di oltre una ventina di appartamenti in gran parte non dichiarati, e non dichiarati gli introiti che si aggirano sui 11 000 Euro al mese rigorosamente cash. Moltiplicate questo caso particolare per tutte le città di taglia media in Italia…

  2. medo ha detto:

    Che l’Italia sia il paese dei geometri e dell’abusivismo, non è una novità. In Europa esiste solo un paese che ci supera in tale miseria umana: la Grecia. Ne seguiremo il destino? Forse accadrà anche di peggio, nel senso che ancora prima che accada ci stanno già sezionando sui mercati ed i paesi detentori di armi nucleari si stanno servendo “preventivamente” di pezzi di nostre aziende, patrimonio pubblico, mentre ci rubano risorse energetiche que e là, et cetera…

  3. johnmaynard ha detto:

    Assolutamente interessante il blog, assolutamente interessante il post. Conferma la mia idea che sarebbe meglio fare chiudere un po’ di aziende immobiliari ed anche un po’ di edili: c’è un eccesso di offerta, non è difficile capire che si tratta di bolla. I dati riportati da Fausto sono impressionanti, con il suo permesso vorrei linkarli al mio blog (tanto sono già nella lista nera di Confedeilizia e di ANCE). Ho qualche dubbio che le tante case servano a riciclare capitali mafiosi, non perchè non sia già accaduto, quanto piuttosto perché i mafiosi cercano attività redditizie (negozi, attività commerciali, fabbriche e fabbrichette etc…). Il vero problema della bolla è il convincimento che in tanti hanno avuto circa gli immobili che “si rivalutano sempre” e così non si fa fatica a fare soldi.

    • Per i soldi sporchi: è una realtà localizzata. Le costruzioni realizzate per ripulire il danaro che fa cattivo odore esistono solo in certe aree. Però esistono, per esistere. E non è un’onta per il comparto immobiliare, dato che le mafie infestano ogni attività in Italia. Per i dati: invito sempre a controllare e contraddire, mi sbaglio anche io. Ma puoi farne quel che vuoi, in definitiva sono tutti numeri di pubblico dominio raccolti da Istat.

  4. Pingback: Crisi da eccesso di offerta. | John Maynard

  5. ha detto:

    ciao Fausto, ho trovato nella tua riflessione molto interessante e di facile comprensione, per chi – come me – non ha dimistichezza con il “fardiconto”, gli elementi che intuivo e di cui parlavo senza averne le prove. Ho usato il tuo ragionamento e una piccolissima estrapolazione della tua spiegazione in una nota di un documento che invieremo ai consiglieri comunali della nostra Città, per provare a farli ragionare sul fatto che non ha più senso continuare a costruire, spacciandolo per “progresso”, sviluppo e “riqualificazione” (una battaglia contro l’ennesima Variante pro costruttori..) Ovviamente citando la fonte (il link al post). Spero non ti dispiaccia. Se hai obiezioni, scrivimi
    ciao e grazie!
    Mafalda

    • Hai libertà di fare quel che ritieni opportuno, con tutto il materiale che trovi qui, ma con prudenza e pazienza! Non dimentichiamo che le nostre città sono guidate ancor oggi dalle persone che negli ultimi 15 anni hanno contribuito a produrre la drammatica bolla che ci intrappola; molti di loro hanno agito in buona fede. Non credo che sia possibile ottenere cambiamenti di rotta radicali in poco tempo, non è facile cambiare mentalità consolidate. Comunque fai sicuramente bene a cercare di proporre un punto di vista diverso ai tuoi amministratori.

  6. Serafino Vallorani ha detto:

    Ottimo articolo, vorrei poter capire quali secondo voi sono le soluzioni in quanto vi trovo una contraddizione; se ci sono più case di quelle che servono i prezzi dovrebbero calare non dovrebbe essere più facile per le neo coppie trovare la prima casa?
    Come presidente di un club ove si studia come raggiungere la Libertà Finanziaria, sono molto attendo agli investimenti in immobili. Grazie

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  10. ha detto:

    ciao Fausto,
    avrei bisogno di contattarti per chiederti informazioni e aiuto su come leggere dati istat Censimento 2011 contraddittori ai dati Catastali, rispetto al numero di abitazioni, nel mio comune.
    C’è forse qualcosa che non capisco.
    E’ evidente a tutti che hanno costruito in modo massiccio negli ultimi decenni, ma le abitazioni accertate sono inferiori di circa 80000 unità rispetto a quelle classate a Catasto, e risultano addirittura in diminuzione rispetto al decennio precedente!
    I dati catastali, ripartiti in prime e seconde case, sono aggiornati al 2011 e fanno riferimento alle dichiarazioni ICI. Pertanto dovrebbero essere veritieri.
    Dov’è l’inghippo? Forse che per “abitazioni” s’intendono solo quelle abitate? O, forse, il dato è ancora incompleto, mancando i numeri delle case non occupate da residenti?
    E poi, se sai, per quanto tempo i costruttori possono evitare di accatastare gli immobili costruiti e non ancora venduti? Inoltre, se hanno agevolazioni per evitare il pagamento dell’ici/imu per un certo periodo, l’assenza di dichiarazione ici comporterà il mancato inserimento nelle statistiche catastali?
    grazie
    ciao

  11. fausto ha detto:

    Quanta roba! La discrepanza tra dato istat e dato catastale mi è nota da anni, e pare peggiorare dato che la stima del catasto viene affinata velocemente con nuovi metodi di controllo. I criteri usati da Istat per censire le abitazioni sono diversi e più restrittivi di quelli del catasto; che tra parentesi è più aggressivo dato che deve curare la raccolta delle tasse.

    Consiglio questo per farsi una idea dei fattori in gioco:

    http://geometri.cc/articolo/569/un-nuovo-fronte-per-il-mercato-immobiliare

    In sintesi, le discrepanze nascono dalla esistenza di edifici abbandonati o diroccati, di rustici iscritti ala catasto terreni, di cantieri abbandonati in fieri e di incerto destino.

    Le agevolazioni ai costruttori esistono, e datano al governo Monti: che esentò i “cantieri” dal pagamento Imu. Anche il governo Letta insiste a tutelare i detentori del nostro mostruoso invenduto, ma non sono aggiornato sulle modalità. Comunque è una partita che si gioca in gran parte a livello locale, il protagonista è il comune. Anche dalle mie parti abbiamo capannoni che attendono da dieci anni di veder regolarizzare la propria posizione al catasto, o che sono stati denunciati nella categoria sbagliata. Questo mare di inefficienze burocratiche complica il problema, e contiene anche disguidi dolosi creati ad arte.

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