Il cementificio d’Europa alla resa dei conti

In questi giorni ho cercato – con certosina cura – qualche notizia interessante sul tema dell’edilizia. Mi sta a cuore per tante ragioni: un po perché l’ascesa ed il ridimensionamento del comparto ha letteralmente deciso il destino personale e professionale del sottoscritto, ed un po perché la nostra italietta sta soffrendo parecchio per gli errori commessi in tema di costruzioni. Alla normale difficoltà di reperimento delle informazioni – comprensibile se pensiamo al fatto che le bolle si gonfiano per cause economiche, ma alfine esplodono per cause sociologico / comunicative – si è sommata la rigida censura pre elettorale. In tempo di elezioni di certe cose non si può proprio parlare.

Ora che abbiamo il nuovo parlamento, pare che la nebbia chimica si cominci a diradare. Trovo per certi versi sorprendente il pezzo di AgenParl – entità da cui non mi aspetterei toni così drastici – cito: “….Anche in Italia sta scoppiando la bolla immobiliare per l’esplosione dei prezzi delle case, quasi raddoppiati dal 1 gennaio 2002, soprattutto nelle grandi città come Milano, Roma, Torino…”. Utile dirlo, ma inutile scandalizzarsi: le bolle sono fatte così. E alle volte triplicano o quadruplicano, ma è meglio raccontarlo sottovoce. Il sentimento dei mezzi di comunicazione è variabile: si passa dalla rassicurante minestrina del Sole 24 ore alla denuncia dell’assalto dei cinesi da parte del Corriere. C’è anche chi racconta come stanno le cose, tipo BorsaInside; dicono loro che: “…Le compravendite di immobili sono calate nel 2012 in Italia del 24,8%. Lo ha comunicato l’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate. La compravendita delle abitazioni non era mai stata cosi’ bassa dal 1985, lo scorso anno le unita’ immobiliari compravendute sono state 444 mila. Rispetto al 2006 si tratta di quasi un dimezzamento…”. Fine del comunicato.

Tutto sommato è il consueto abbaiare, in una nazione che deteneva una produzione di leganti idraulici semplicemente insensata: tema già affrontato qui. Nel 2010 l’Italia aveva effettivamente riconquistato il primato di maggior produttore europeo di cementi “latu sensu”, grazie alla discesa relativamente rapida dell’altro primatista, la Spagna. Cose di cui inorgoglirsi, tra le quali una produzione annua pro capite che nel 2006 superava i 600 kg; per i dettagli numerici rimando al pezzo dell’anno scorso. La vera peculiarità riscontrabile nella situazione di italiani e spagnoli è la combinazione di imponenti produzioni totali, elevate produzioni pro capite, rapidissime espansioni edilizie ed urbanistiche ed elevati livelli di spesa delle pubbliche amministrazioni nel comparto delle costruzioni. Non è che qualcuno di questi fattori non si riscontri anche in realtà quali il Regno Unito o la Grecia o l’Austria; il problema vero è che qui in Italia li abbiamo visti operare tutti assieme nella massima estensione possibile.

In Italia gli indici usualmente impiegati per indagare le bolle speculative – specie le quotazioni medie dei beni venduti – vengono oscurati o spezzettati per impedire a chicchessia di percepire la natura dei fenomeni. E si tratta di una mossa eccellente, lo ammetto: le bolle altrui ormai le troviamo in enciclopedia, con tanto di bellissimi grafici a disegnarle. Provate a trovare riassunti simili per il caso italiano, se vi riesce; e dopo non esserci riusciti, domandatevi come mai non vi riesce. In senso puramente logico / intuitivo consiglio a tutti di osservare bene l’immagine commentata proposta da Jean-Paul Rodrigue, via Wikipedia; che mi prendo la libertà di ricopiare.

Fasi di una bolla speculativaEvoluzione logica di una generica bolla speculativa. Fonte: Jean-Paul Rodrigue / Wikipedia.

Le bolle speculative sono tutte uguali a livello concettuale; sono fatti di mera aritmetica. Basta cambiare le scale dei grafici, e divengono tutte quante sovrapponibili – almeno sommariamente. E se potessimo disporre di tutti i dati necessari le potremmo identificare tutte con facilità, dalla prima all’ultima, anche senza competenze specifiche: non è necessario avere un dottorato in discipline economiche per capire che se i prezzi triplicano e le paghe reali calano qualcosa sta andando storto nel legame tra quotazione del bene e disponibilità economica dell’acquirente. L’oscuramento e la falsificazione dei dati sono meccanismi essenziali allo sviluppo di una bolla; se gli irlandesi avessero avuto una percezione lucida di cosa stavano facendo, si sarebbero fermati prima. Ma come avrebbero mai potuto riuscirci, quando i loro mezzi di comunicazione cantavano le lodi delle quotazioni del mattone perfino a scoppio della bolla già iniziato?

Le notizie – frammentarie – di queste settimane trovano il proprio fulcro nel rapporto sulle compravendite di immobili residenziali appena pubblicato dalla Agenzia del Territorio. Nel campo del residenziale i passaggi di proprietà registrati nel 2006 furono 869.308; nel 2012, come già ricordato, siamo scesi ad appena 444.018 NTN – numero di transazioni normalizzate, ponderate con la quota di proprietà effettivamente venduta. Un tracollo che ancora non si è concluso, e di cui si fatica a vedere l’origine: l’Agenzia non pubblica dati più antichi del 2000, rendendo impossibile la ricostruzione di serie storiche di medio periodo. Anche questa è strategia; comunque per chi sia accontenta di qualche grafico sulla realtà emiliana c’è il pezzo di ottobre.

Per la vicenda delle quotazioni esiste comunque un modo per superare le reticenze italiane: basta rivolgersi ad Eurostat. L’ente statistico europeo raccoglie le notizie provenienti dagli istituti nazionali, ed in certi casi ne supera le carenze. Qui il collegamento all’indice globale dei prezzi per gli immobili residenziali: un dato che origina da Banca d’Italia ed Agenzia del Territorio, e che qui in Italia non abbiamo l’onore di leggere; non in bella vista almeno. Anche in questo caso, mi permetto la pigrizia di ricopiare il grafico fornito dall’ente statistico.

quotazioni degli immobili in Italia

Quotazioni immobiliari in Italia, indice 2007 = 100%. Fonte: Eurostat.

La curva disegna l’indice delle quotazioni con base 100% posta all’anno 2007; il dato fornito è identificato come “Residential property prices, New and existing dwellings; Residential property in good & poor condition; Whole country“. Sufficientemente indicativo, specie pensando al fatto che il monte stipendi degli italiani non ha avuto una evoluzione particolarmente brillante nell’ultimo ventennio. Questa rappresentazione del costo degli immobili residenziali però non è altro che una copia sbiadita del fenomeno che abbiamo vissuto: in Italia esiste il sommerso. Eurostat non censisce certo le somme versate in nero durante le compravendite: la curva di cui sopra andrebbe completata con una certa quantità di soldi passati di mano e non registrati. Peccato che non ci si possa riuscire.

Quel che dice l’ente statistico è comunque sufficiente a farsi una mezza idea dell’accaduto. La buona notizia è che in definitiva gli italiani non sono molto diversi, in tema di quotazione degli immobili, da tutti gli altri: hanno fatto cose simili a quelle viste negli Usa o in Inghilterra. La notizia cattiva è che per gli italiani il giro in giostra non si è ancora concluso.

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7 risposte a Il cementificio d’Europa alla resa dei conti

  1. L'energisauro ha detto:

    Sempre molto apprezzato l’articolo. È da circa 2 anni che mi chiedo se i prezzi di Roma e Milano crolleranno, avendo vissuto personalmente in queste città. Rimarrò in attesa di news!

  2. sesto rasi ha detto:

    Fausto,lasciami commentare un po’ di pancia i tuoi post, sempre così ben calcolati.
    Il primo grafico, ben noto, ha indubbie qualità romanzesche, con un sacco di episodi, per ciascuno dei quali Balzac ricamerebbe delle pagine sull’animo sociale/umano. Chissà se è mai esistita una bolla con un trend esattamente così. Credo che le bolle nascano dalla speranza che una situazione continui il suo trend: un po’ come chi oggi in Italia mantiene dei privilegi e pensa di riuscire a mantenerli all’infinito, senza rendersi conto che le cose stanno franando. A proposito, il secondo: è bello perchè rappresenta la caparbietà del mercato immobiliare, probabilmente inimitabile: credo che dal 2008 ad oggi anche un bambino percepisca che qualcosa non va…ma l’immobiliare niente, volatilità zero, immobile, proprio. Gente a cui piace sgretolarsi tutto nel giro di un mattino…

    • fausto ha detto:

      Per la stazionarietà delle quotazioni nominali dal 2008 ad oggi: un fenomeno unico nel suo genere. Negli altri casi (Usa, Spagna, Irlanda….) il crollo è giunto rapido, calcando bene la curva concettuale del geografo canadese.

      In Italia due cose sono andate in maniera diversa: le tasse e le tasse. Le tasse due volte. Prima quelle evase, rientrate con lo scudo fiscale: in parte finite in immobili di fascia medio alta, una cosa evidente per chi ha seguito l’evoluzione degli annunci nelle pagine dei quotidiani locali. E le tasse una seconda volta, perché l’Imu i nostri amici palazzinari non la pagano: Monti ha esonerato i “cantieri”, cioè l’invenduto, dal pagamento. E così navighiamo ancora, gonfi a livello aerostatico, sperando di non incontrare spigoli.

      Per inciso: io non faccio il tifo per un redde rationem violento e distruttivo. Non ce lo possiamo permettere, non adesso. Farebbe troppi danni. Personalmente preferirei uno sgonfiamento graduale, ma è solo una preferenza personale.

  3. laplace77 ha detto:

    ciao Fausto, mi permetto di farti notare che, nel nostro piccolo (forum), ne parliamo da un bel po’
    http://bollaimmobiliare.freeforumzone.leonardo.it/recenti.aspx?c=150353&f=150353&ev=1

    ad esempio il tuo discorso sulla divergenza tra i prezzi e i redditi era stata fatta dal sottoscritto nel lontano giugno 2009
    http://freeforumzone.leonardo.it/discussione.aspx?idd=8630546&#idm94771119

    in ogni caso repetita juvant, quindi appreciated

    • fausto ha detto:

      Ormai probabilmente è tardi per qualsiasi ragionamento: abbiamo sbagliato nella misura in cui era fisicamente possibile sbagliare. A questo punto, come detto, l’unica è sperare che non si abbiano crolli distruttivi: gli immobili garantiscono una parte non trascurabile del patrimonio delle nostre banche. Nel mentre qui nel modenese si moltiplicano gli annunci di vendite in saldo: per chi conosce la situazione, non è un segnale rassicurante.

  4. Michele ha detto:

    Ringrazio per l’ottimo articolo, e per gli altri su questo sito, che sto leggendo a spizzichi e bocconi da ieri sera.
    Ho apprezzato in particolare l’uso che si fa delle sorgenti dati istituzionali e dei relativi link .. è quello che fa la differenza tra un sito didebunking e uno di fregnacce.

    Saluti
    Michele

  5. Pingback: La bolla immobiliare c’è ma non si vede | ilmagodellapioggia

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