Bolla immobiliare: prezzi e stipendi ancora distanti

Avete presente cosa è successo in Italia negli ultimi quindici anni in tema di mercato immobiliare: una enorme, devastante bolla speculativa. Bilocali in sottotetti venduti al costo di regge patrizie, pezzi di terra smerciati come fossero lastricati d’oro, catapecchie diroccate spacciate per ville e via discorrendo. In assenza della compianta crescita, il banchiere centrale ha creato una bolla del credito; con l’esito inevitabile di gonfiare speculazioni ignoranti e distruttive. L’aspetto forse più peculiare del caso italiano è però la tempistica degli eventi: a casa degli altri c’è stato un tracollo epico – vedi Usa, Irlanda, Spagna et similia – mentre dalle nostre parti la bolla si è sgonfiata lentamente. Il fenomeno, dopo quasi un decennio, pare non essersi ancora concluso. Evidentemente siamo tipi riflessivi, noi italiani: per farci cambiare idea su una faccenda importante occorrono alcuni lustri, non alcuni mesi.

Per schiarirsi le idee a livello quantitativo, è possibile consultare varie e diverse banche dati. Al momento merita un’occhiata il Rapporto Immobiliare 2016 pubblicato dall’Agenzia delle Entrate. Volendo riassumere in estrema sintesi i concetti esposti, abbiamo vissuto una sorta di dimezzamento a tutto campo del settore dell’edilizia. Dimezzate le compravendite, evaporate le costruzioni, dimezzato il credito e via dicendo. Tutto dimezzato o semplicemente crollato e scomparso – tutto meno che i prezzi. Se date un’occhiata in giro, noterete che c’è ancora chi propone appartamenti scalcinati a cifre sorprendentemente elevate; e c’è pure chi – trionfo di immaginazione – cerca di smerciare lotti edificabili grandi come tavolini al prezzo di case intere fatte e finite. I prezzi non sono come le transazioni o come le nuove costruzioni: non hanno ancora recepito fino in fondo i cambiamenti dell’ambiente circostante. E ovviamente tardano ad adeguarsi perché nessuno mai è disposto ad ammettere di avere speculato in perdita.

prezzi delle abitazioni, reddito delle famiglie, variazioni, indiciPrezzi delle abitazioni e reddito disponibile, indici. Grafica: Agenzia delle Entrate.

Sorvoliamo sul fatto che la grafica dell’Agenzia non vada più indietro del 2004; è comunque degna di interesse. La colossale bolla generatasi nelle quotazioni degli immobili residenziali è ben evidente: l’indice dei prezzi va su, ristagna e quindi scende. I redditi delle famiglie italiane invece restano al palo, al massimo ondeggiano leggermente. La storia però non è finita: perché in realtà i due indici non si sono riallineati, non ancora almeno. A tutto il secondo semestre 2015 le abitazioni restano nettamente sopravvalutate se poste a confronto con i redditi degli italiani. Il ritorno a condizioni di “quasi normalità” lo potremo vedere solo quando la linea rossa del grafico tornerà a toccare quella azzurra, non prima. E si tratta comunque di un assunto discutibile: la bolla speculativa di cui parliamo si sviluppava dal 2000/2001, non dal 2004. A voler essere severi, una eventuale normalizzazione del rapporto tra i due indici proposti dall’Agenzia dovrebbe spingere le quotazioni delle abitazioni ancora più in basso.

Annualità di reddito stipendio richieste per acquisto comprare casa abitazione appartamento
Annualità di reddito per comprare un’abitazione. Grafica: Agenzia delle Entrate.

Se ragioniamo in termini di anni di tempo spesi da una famiglia qualsiasi per pagarsi la casa, la seconda grafica ricavata dal rapporto riassume la vicenda in una sola linea. Ancora una volta partendo dal 2004, abbiamo a consuntivo una enorme bolla che ha allontanato il traguardo; a partire dal 2010 inizia la caduta, che non ci ha ancora riportati a livelli di normalità. Un bel +30% in sei anni appena; volendo estendere lo sguardo all’indietro fino al 2000, forse anche un +40/50%. Pretese un po forti per appartamenti concepiti come se vivessimo ancora negli anni ’80, in un paese nel quali gli stipendi scompaiono e le famiglie non si formano più. L’appiattimento registrato nelle annualità richieste nel 2015 fa il paio con quello registrato dal mero indice di quotazione del primo grafico: evidentemente c’è qualcuno che spera di non scendere dal pero, e ce la sta mettendo tutta per rimanere dov’è. Comprensibile come desiderio, ma è davvero possibile riuscirci?

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2 risposte a Bolla immobiliare: prezzi e stipendi ancora distanti

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  2. vikibaum ha detto:

    ma no, assolutamente no, non è possibile: chi resta sul pero deve fare enormi sforzi…ma forse si è mummificato…ciao fausto

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