Immobiliare Italia: bidone in vista?

Acque agitate in tema di fondi immobiliari: negli ultimi giorni a passarsela male o malissimo sono quelli di Poste Italiane. Pare che da quelle parti ci siano alcuni fondi “di investimento” che si apprestano a concludere la propria vita operativa, con risultati poco gradevoli dal punti di vista dei sottoscrittori. La descrizione degli eventi fornita da Wired: “…Il fondo Irs … [omissis] …Alla chiusura le quote da 2.500 euro si sono quasi volatilizzate: la società di gestione del fondo, la Investire Sgr del gruppo Finnat – che gestisce anche Obelisco – ha spiegato he distribuirà agli investitori appena 390 euro….”. La spiegazione convenzionalmente adottata davanti a questo tipo di evento è più o meno sempre uguale: la crisi. Di che genere di crisi si intenda discutere non mi è del tutto chiaro.

La vicenda delle difficoltà dei fondi immobiliari è più ampia di quanto si possa pensare ragionando sulla debacle del solo fondo IRS. Stando a Rai News “…Oltre a IRS e a Obelisco, anche il Fondo Immobiliare Europa 1 rischia di penalizzare fortemente i piccoli investitori, visto che secondo alcuni calcoli (e’ stato collocato nel 2004) avrebbe perso l’82% del valore delle sue quote. Ha una scadenza molto più lunga, invece, il fondo Alpha (quella originaria era il 27 giugno 2015, e’ stata spostata al 2030 ferma restando pero’ la facoltà per la società di porre in liquidazione anticipata il Fondo)…”. Ci sono quindi vari fondi immobiliari in circolazione, piazzati da Poste Italiane; e le perdite potenziali forse arriveranno ad eguagliare quelle massive prodotte da IRS. Quanto al trucco di spostare in avanti nel tempo la resa dei conti: ottima idea per i gestori, ma forse non sarà piaciuta molto ai sottoscrittori. Perdite ingenti, di questo si discute. Un folta truppa di investitori – in molti casi risparmiatori che hanno firmato il foglio di carta sbagliato – deve mettere in conto il fatto di avere perso buona parte dei soldi piazzati in queste gestioni.

Il problema reale sotteso a tutta la faccenda è la differenza tra prezzo e valore. Il prezzo di un bene è quello che paghi in giornata per acquistarlo. Il valore è un’altra cosa: è quel che vale realmente il bene in questione. Da un lato potremmo dire che se le parti che effettuano la compravendita agiscono in maniera corretta i due importi in teoria devono essere vicini; d’altro canto è difficile definire un valore intrinseco per un oggetto, visto che questo può modificarsi nel tempo. E’ un problema complesso. Proviamo ad affidarci ad un paio di indicatori per capirci qualcosa. Primo tentativo: il controvalore monetario complessivo attribuito agli immobili. La Banca d’Italia pubblica rapporti circa la ricchezza detenuta dalle famiglie italiane. La voce “immobili residenziali” è la più interessante: definisce il valore di tutto lo stock residenziale in mano alle famiglie, in miliardi di euro correnti alla data della rilevazione. Ebbene, dal 1995 al 2013 questo parametro è passato da 2200 a 4952 e rotti miliardi di euro, con un picco di 5356 nel 2011. Nello stesso intervallo di tempo, il prodotto lordo nazionale è cresciuto, secondo UP, da 985 a 1605 miliardi di euro – anch’essi a valori correnti. L’incidenza sul prodotto lordo del controvalore dello stock residenziale è lievitata, nel periodo, dal 223% al 309% ; con una punta nel 2011 attorno a 327%. Niente male, e in pratica sono poco più degli stessi muri.

Quotare uno stock di immobili è una cosa, costruire e mantenere le abitazioni è una cosa diversa. In teoria, in assenza di compravendite, sarebbe possibile far lievitare il valore del patrimonio immobiliare anche senza spendere un bel niente. I soldi li spendiamo se compriamo qualcosa. Possiamo raddoppiare la quotazione teorica di una classe di beni, ed iscriverli a bilancio a doppio prezzo; se nessuno compra o vende, questo non produrrà nessuna nuova uscita corrente. Nel caso delle abitazioni questo è impossibile: inevitabilmente ogni famiglia che si costituisce finirà col dover comprare casa, o comunque la dovrà come minimo ristrutturare. E qui viene fuori il secondo parametro che possiamo osservare: la spesa delle famiglie italiane per l’abitazione, ampiamente indagata da Istat, che ci fornisce una valida collezione di dati nelle sue serie storiche. Dopo un periodo di relativa calma, tra il 1973 ed il 1991, l’incidenza delle spese per l’abitazione ha preso a gonfiarsi senza sosta: diciotto anni di calma piatta attorno al 18-19% del bilancio familiare, quindi una scalata inarrestabile che ci ha portati al 36-37% odierno. Anziché meno di 1/5 del bilancio, oggi una famiglia media spende più di 1/3 delle proprie entrate per l’abitazione. Questa trasformazione ad oggi sta facendo sparire l’equivalente di più di 4000 euro l’anno dal bilancio di ogni famiglia italiana; e purtroppo sono sono soldi veri, bisogna lavorare per metterli assieme.

Annualità di reddito stipendio richieste per acquisto comprare casa abitazione appartamentoAnnualità di reddito per comprare un’abitazione. Grafica: Agenzia delle Entrate.

Il terzo parametro utilizzabile per fare confronti è una nostra vecchia conoscenza – amo ripetermi se costa poca fatica, e in questo caso ne vale davvero la pena. L’argomento già trattato è il rapporto tra stipendi e prezzi delle abitazioni. Stipendi, non economia in senso lato: perché non ci interessa sapere se il Pil va su o giù, ma semmai se il potere d’acquisto del nostro stipendio sale o scende. E la grafica in alto, sottratta al Rapporto Immobiliare 2016 dell’Agenzia delle Entrate, rende evidente l’accaduto: la fatica fatta dalle nostre famiglie per acquistare una abitazione si è gonfiata senza sosta almeno fino al 2010. Se il Pil cresce e gli stipendi calano, le famiglie comuni si impoveriscono; e questo renderà inaccessibile l’acquisto della casa, anche in presenza di prezzi stabili. Tanto basta a far capire quanto sia rilevante la grafica proposta dall’Agenzia delle Entrate: perché mette a confronto diretto il reddito disponibile per la famiglia con il costo dell’abitazione media. La crescita vorticosa del rapporto, interrottasi solo nel 2011, chiarisce il concetto di “bolla speculativa” di cui si è tanto chiacchierato: i prezzi degli immobili perdevano ogni contatto con le disponibilità economiche degli acquirenti. Le banche coprivano – anzi, creavano – la differenza concedendo montagne di prestiti che ora vedete esporre al telegiornale con il nome di “sofferenze”. Si badi bene, la grafica va indietro al 2004 e non oltre: ma la folle corsa speculativa era iniziata tempo prima. Stiamo guardando una voragine.

Gli immobili italiani, e specialmente quelli residenziali, sono sopravvalutati rispetto agli andamenti del passato. Nel rapporto con l’economia nazionale, di un buon +38/40%. Nel rapporto con le spese correnti delle famiglie, di un +95/100%. Nel rapporto con le annualità di reddito richieste per l’acquisto, di almeno un +35%; ma se volessimo essere maliziosi questo dovremmo considerarlo un limite inferiore, le serie pubblicate nascondono una parte della corsa. Non c’è modo di stabilire con sicurezza dove stia la verità, ma una cosa sicura possiamo intuirla: le vendite del futuro non si svolgeranno ai prezzi che consideravamo usuali negli ultimi anni. E qui torniamo alla vicenda dei fondi immobiliari di Poste Italiane: messi in liquidazione, hanno mostrato il proprio effettivo valore; purtroppo molto distante dal prezzo a cui erano stati acquistati. E’ un campanello d’allarme che dovrebbe preoccuparci, visto che molte banche italiane hanno cercato di piazzare ai clienti strumenti concettualmente simili, in gran quantità, anche negli ultimi anni. Perfino dopo la crisi 2008/2009, e con un’insistenza al limite del sospetto. Può darsi che nel prossimo futuro la religiosa fiducia riposta dagli italiani nei mattoni e nel cemento venga delusa. Non è detto che quella roba valga davvero quel che abbiamo speso attorno ad essa.

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