La casa in classe B

Mi è capitato di confrontarmi in questi giorni con la cerchia dei parenti e degli amici attorno all’opportunità o meno di acquistare case ed appartamenti in questo momento. I disastri della bolla immobiliare nostrana, assieme a consimili bollicine ed altri saponosi artefatti finanziari stranieri,  sono arcinoti. Sappiamo tutti di quanto siano sopravvalutati i prezzi delle abitazioni attorno a Modena e Bologna; ma in effetti anche in giro per l’Italia.

Però c’è un però: tutto il materiale disponibile sul mercato adesso è da buttare? O magari ci sono immobili che, per quanto cari, possono avere un qualche significato? Le quotazioni medie a Modena secondo quelli di CambioCasa: “…Il Centro storico di Modena è caratterizzato da soluzioni d’epoca realizzate a partire dal 1600. Il prezzo medio per una soluzione ristrutturata è di 4000 euro al mq, mentre l’usato si vende a 2000 euro al mq…”. Dal 2009 ad oggi non è cambiato granché, almeno da quel che vedo. Il capoluogo costa caro, ben che vada se ci spostiamo in periferia riusciamo a scendere a 2000 €/mq. Per 90 metri quadrati, se metti via 6000 euro all’anno, rischi di passare 30 anni a pagare delle rate; il problema è che ci pagherai anche degli interessi. E’ il concetto di “mutuo infinito”, ignoto ai cinquantenni e ben noto a chi ha meno di quarant’anni.

In provincia le cose non vanno in maniera tanto diversa, anche se le quotazioni medie sono un po inferiori: in un paesino come il mio, secondo l’Agenzia del Territorio, passiamo dai 1200 €/mq per gli appartamenti vecchiotti e malconci ai 2000 €/mq per le abitazioni nuove piazzate in aree centrali. Si scende con difficoltà al di sotto dei 1000 €/mq, e solo adattandosi a ruderi dispersi nelle campagne. Le notizie e le proposte che sento circolare nella cerchia dei conoscenti mi lasciano intendere che i numeri, per chi cerca casa adesso, sono grossomodo quelli: la quota di pagamenti in nero si è sgonfiata in maniera sensibile, per disparate ragioni, e adesso le quotazioni ufficiali non sono più così lontane da quelle reali.

Una casa o un appartamento, però, non li paghi solo all’atto dell’acquisto: li devi anche mantenere. Il riscaldamento costa, e le spese di condominio non attendono. Oltre a questo, dovremmo considerare che la posizione dell’immobile modifica le spese per i trasporti: una casa vicina alla stazione del treno può rendere facilmente superflua un’auto, e i soldi risparmiati hanno magari un certo peso.

Per il riscaldamento: in Italia applichiamo lo schema delle classi di efficienza energetica, a lungo studiato dall’Enea e non solo. In rete c’è tanto materiale al riguardo, come questo o quest’altro; qui a fianco una immagine come promemoria delle caratteristiche delle classi di efficienza energetica così come definite dalle norme esistenti. La mitica classe A richiede una spesa per riscaldamento che non superi i 30 kWh annui per metro quadrato dell’immobile. Dalle mie parti questi edifici sono una rarità, e generalmente ce li facciamo costruire da aziende che operano nell’arco alpino o anche oltre frontiera; i nordici sono sensibili a questi temi. Comunque in paese ci sono offerte di abitazioni in classe B, che già non è male. Dunque, una abitazione di 80 mq (escludo garage, sottotetti e balconi assortiti: mica li scaldiamo) in classe B dovrebbe starsene dentro ai 4000 kWh annui per scaldarsi; e il progettista in teoria dovrebbe avere già considerato tutte le perdite tipiche dell’area climatica in cui si trova l’edificio. Se ci troviamo al limite tra le classi F e G (una struttura mediocre ma non pessima), l’energia richiesta è più grande: circa 12.800 kWh annui. E poi magari con mille euro al metro potrò anche avere la fortuna di trovare una casa che sta in classe E, ma non ci conterei troppo.

Nel modenese per il riscaldamento siamo monotoni: usiamo quasi solo gas metano, il gasolio da riscaldamento è un ricordo degli antenati; la legna la usano in pochi, tra cui il sottoscritto. E il metano lo vende Hera. A quanto lo vende? Il prezzo è variabile, ma da quel che leggo sulla bolletta – abbiamo anche una sottoutilizzata caldaia a gas – stiamo attorno a 0,3415 €/mc più IVA. Si tratta di un valore che ha senso per una utenza con consumi bassi (gli scaglioni superiori sono sempre in agguato) e che non comprende le quote fisse. Globalmente potremmo parlare di 0,41 €/mc, almeno a febbraio 2011.

Sapendo che dal gas naturale possiamo cavare all’incirca 10,6 kWh/mc, scalati a 9,9 kWh/mc per considerare le perdite di una buona caldaia tradizionale, facciamo presto a dedurre che un metro quadrato di abitazione in classe B (mettiamo 40 kWh/mq · anno, cattiveria…) si mangerà per scaldarsi si e no 1,66 euro. Lo stesso metro quadrato di casa al confine tra le classi di efficienza energetica F e G richiederà per contro 0,41 · 160/9,9 = 6,63 euro. Neanche tanto: sono 5 euro all’anno di differenza per metro quadrato di immobile. Se ci metto 30 anni per recuperare 150 euro, faccio prima a pagare la bolletta. Inutile mettersi problemi attorno all’isolamento termico, in apparenza.

Sarà. Qui però entra in gioco una componente che il costo in giornata tende a nascondere: la volatilità dei prezzi. La casa che compro oggi la pago con i soldi di oggi, e il prezzo è trasparente; magari il mutuo a tasso variabile mi potrebbe mandare in bancarotta, ma per questo esistono rimedi come le case modeste, i risparmi ed i tassi fissi. Il gas invece no: quello che userò tra 10 anni lo dovrò pagare al prezzo del 2021, e non più al prezzo odierno. Come fare a decifrare questi andamenti? La complessità delle relazioni in questione è stata ben evidenziata dalla svedese in un post sui rapporti di quotazione tra gas e petrolio. Il gas naturale appare sottovalutato negli ultimi tempi, le risalite a breve non si possono escludere.

Un’altra questione al riguardo è il confronto tra le spese per il metano e quelle per i carburanti liquidi. Il gasolio, con un potere calorifico inferiore di circa 41 MJ/kg – o 11,4 kWh/kg – oggi costa almeno 1,497 €/litro. Il suo peso specifico oscilla nel range 800 – 850 kg/mc; una misura sperimentale più precisa realizzata da un operatore del settore indica 830 kg/mc a temperatura ambiente. Cambia da una partita all’altra. Per kg di carburante, si potrebbero spendere 1,8 euro. Ogni kWh ottenuto con il gasolio italiano di oggi costa 0,158 euro. Il gas naturale di sopra, per kWh, ci fa invece spendere meno di 0,039 euro. Il rapporto è di circa 4:1, produrre calore con il gasolio costa quattro volte tanto.

Questo stato di cose per quanto può continuare? Per quanto ancora potremo permetterci un sistema che tassa i derivati del petrolio perché li compriamo all’estero, e che permettere di svendere per due lire il gas naturale, altrettanto prezioso ed ugualmente importato? Le caldaie da riscaldamento, quando entreranno in conflitto con le centrali turbogas – nerbo del sistema elettrico europeo – che fine faranno? In caso di brutale riallineamento del costo per unità di energia prodotta da metano e petrolio, la spesa aggiuntiva derivata dall’avere una casa male isolata potrebbe quadruplicare; gli irrilevanti 150 €/mq del trentennio di cui sopra potrebbero divenire 600 €/mq, meno irrilevanti direi. E se poi nel mentre l’inquilino perde il lavoro, o vede ridimensionati i propri introiti, come può mantenere un bruciatore che in cinque anni si mangia l’energia spesa per costruire tutto l’edificio?

Forse oggi la scelta della spesa da investire nell’isolamento termico degli edifici è più che mai una scommessa, rischiosa e complessa. Possiamo scommettere su un costo dell’energia accessibile nel futuro remoto, ed ignorare il problema. O magari possiamo lasciar perdere i prezzi correnti, e cautelarci contro sorprese future a suon di isolanti e quattrini. Spesi oggi fin che possiamo, per non finire al fresco domani. Tra una decina di anni potremo dire chi avrà avuto ragione e chi no.